✂️ Diviser un appartement pour du Airbnb/ location courte durée en Israël : une stratégie rentable, mais encadrée
Face à la demande croissante de locations courte durée, de nombreux propriétaires en Israël s’intéressent à une option rentable : diviser un grand appartement en plusieurs unités indépendantes pour les proposer sur Airbnb, Booking ou un acteur local.
Mais cette stratégie, bien qu’intéressante, nécessite une planification sérieuse pour être conforme aux normes israéliennes. Voici tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer.
💰 1. Pourquoi diviser un appartement ?
La division permet :
- d’augmenter significativement la rentabilité locative,
- de cibler plusieurs typologies de voyageurs (couples, solos, télétravailleurs…),
- d’avoir plus de flexibilité en cas de vacance locative,
- de valoriser un bien mal exploité (grande surface ancienne, duplex, rez-de-chaussée…).
Exemple : un 100 m² à Tel Aviv transformé en 2 ou 3 studios peut générer jusqu’à 30 à 50 % de revenus supplémentaires par rapport à une location classique longue durée.
📐 2. Étapes techniques d’une division réussie
- Création de murs ou cloisons séparatrices (béton cellulaire ou cloison sèche).
- Installation de cuisines compactes, salle de bain par unité.
- Mise en place de systèmes électriques et de climatisation indépendants.
- Prévoir isolation phonique, ventilation, normes de sécurité.
- Création d’entrées indépendantes si possible (ou portes renforcées).
🛠️ Il est indispensable de travailler avec un architecte ou ingénieur agréé, pour garantir la conformité technique et optimiser l’espace.
🏛️ 3. Quels sont les freins légaux à connaître ?
❗ En Israël, diviser un appartement sans autorisation peut être illégal.
Ce qu’il faut vérifier :
- Le règlement d’urbanisme de la municipalité (chaque ville a ses spécificités).
- Le statut de la copropriété : certains immeubles interdisent les divisions ou les locations courtes.
- Le permis de construire initial : autorise-t-il la transformation en plusieurs unités ?
- La division peut nécessiter une déclaration ou un permis, surtout s’il y a modification de la surface construite, des réseaux ou des ouvertures.
Certaines villes comme Tel Aviv ou Jérusalem durcissent les règles sur Airbnb / Locations courtes durees pour limiter les abus.
🏡 4. Division partielle ou totale : que choisir ?
| Option | Avantages | Inconvénients |
| Division totale (2 à 3 logements indépendants) | Rentabilité max, flexibilité Airbnb | Plus coûteuse, plus risquée légalement |
| Coin indépendant (studio attenant ou suite avec accès privé) | Plus facile à gérer, souvent accepté | Moins de revenus |
| Transformation d’un 3 pièces en 2 studios | Compromis optimal | Doit rester discret si copropriété |
📍 5. Où cela fonctionne le mieux ?
Zones les plus adaptées :
- Tel Aviv sud et centre : Florentine, Neve Tsedek, Kerem Hateimanim
- Jaffa, Bat Yam, Raanana, Netanya
- Jérusalem : quartiers proches de la vieille ville, Baka, Katamon
- Haïfa, Eilat, Ashdod, zones proches des plages et transports
🎯 Privilégier les lieux avec demande touristique stable et où les loyers longs termes plafonnent.
📊 Rentabilité estimée (exemple Tel Aviv)
| Type | Location longue durée | Airbnb/ LCD après division |
| 3 pièces / 100 m² | ~9 000 ILS/mois | 16 000–22 000 ILS/mois |
| 2 studios Airbnb | 80–120 €/nuit/studio, taux d’occupation >70 % |
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